17/04/2024

Athens News

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房地产市场“昏迷”:真相已揭晓 "电子不动产识别"


由于房地产电子识别的引入,全国数以万计的业主陷入了“茫然”状态,现在每笔交易都必然伴随着电子识别:买卖、继承、横向所有权变更,甚至拒绝使用权。

至少有 35,000 起财产案件待决

据希腊公证人协会称,目前至少有 35,000 个待处理的房地产转让案件, 继承或其他原因无法完成。

“我们估计,全国 3,500 个办事处中的每一个都必须处理 5 到 15 个此类案件,而这些案件往往要等待数月之久。””,希腊公证人联盟主席 Georgios Rouskas 说道。 当然,还有数以千计的其他涉及房地产出售和父母权利转让的案件由于其复杂性而受到挫败。 事实上,随着越来越多的案例出现,这个问题似乎越来越严重。

根据自 2022 年 4 月起全面生效的相关法律,每笔出售或父母提供房地产的交易,以及一般而言,每笔改变房地产所有权的交易,都必须附有建筑物标识卡片。 这是一个数字文件,包含描述该财产的所有单独元素和文件,例如建筑许可证、结构脆弱性证书、产权契约、平面图、方格纸以及任何与暂停对未经授权的行为处以罚款的法律有关的声明那些建筑。 这些数据的正确性的确认必须由有能力的工程师通过与财产的现有状况进行比较来验证。

事实证明,这一措施的制度化几乎从希腊建国伊始,就使该国建筑业的所有病态都浮出水面,充分证实了流行的说法:“没有一块房地产”在希腊,这不是任意的或非法的。” 在大多数情况下,房地产对象的会计存在差异和错误,其范围可以忽略不计,例如1-2平方米。 横向所有权或平面图的建立与财产的现状之间的关系,以及合同中和建立横向所有权时与实际情况不同的整个区域的任意性。

据估计,至少有35,000起财产案件悬而未决,无论是由于转让、父母提供还是其他原因,都无法结案。

据拉斯卡斯先生介绍, 即使该房产不具有任意地位,颁发建筑证书也需要大约两个月的时间。

“第一步 是指向相关规划部门提交规划许可申请。 这通常需要至少两个月的时间。 鲁斯卡斯指出,如果没有出现问题,那么,例如,就会发生出售或授予亲权的情况。但如果出现错误,例如在注册表面时,那么对所有者来说,真正的受难就开始了,持续长达一年。也有这样的情况,找不到解决办法,导致财产因业主无法转让而变得一文不值。

事实上,在许多情况下,业主(通常是继承人)并不知道其财产存在问题。 最常见的案例之一涉及规划当局批准的计划与开发商提交给公证人的计划之间的差异,并在此基础上制定了确定地板水平属性的契约。 这种确定行为被用于公寓销售,因此实际面积与建筑许可证中所示面积之间的差异很常见。 这个问题在 20 世纪 50 年代、1960 年代和 1970 年代建造的公寓楼中几乎普遍存在,即 50-70年前。

如果面积差异也影响到公寓楼或同层相邻公寓总面积的一部分,那么改变横向房产单元的构成也需要征得其他业主的同意,这会带来非常大的成本甚至更多的时间。 例如,在许多情况下,邻近房产的业主已经去世或永久在国外,而其他业主拒绝参与这样的过程,这使得无法为建筑物颁发护照,业主也无法使用他的财产。

正如你所理解的,这个问题非常普遍,甚至影响了房地产市场的正常运作,特别是住宅房地产的买卖,因为它导致数千套公寓无法使用。 在待售住房大量短缺的情况下,这使得有价值的房地产脱离供需平衡。 也就是说,销售价格不断上涨,那些有兴趣买房的人发现自己陷入了死胡同,甚至没有租金形式的替代方案,而租金的价格近年来也大幅上涨。

当然,只要存在这样的问题,政府关于通过创建专门的数字平台“在2-3天内完成房地产交易”的声明就看起来像是一个糟糕的笑话。

凉亭、烧烤设施和被毁的许可证
数以万计的因建筑物身份而导致财产无法转移的案例,无疑引起了有关部门的介入。 波米达 (泛希腊房地产业主联合会)与希腊公证人协会合作,准备了一份对一些案件进行立法监管的提案,以促进更容易解决的交易。

例如,在面积变化非常小的情况下,应允许灵活性。 同时,正如POMIDA在最近的公开讲话中所强调的那样,它建议主管环境和能源部通过一项规定,根据该规定,“公寓楼水平房产的每个共同所有人都可以单方面更正确切的实际情况”。经公证的其财产面积和明细,无论出于何种原因,通过单方面修改确定公寓楼横向所有权的法案,可能会出现差异,当然,这不会影响该地块的里程和其他比例、其他人的权利和义务。共同拥有者。” 还建议每个独立财产的所有者可以通过单方面更正其获得财产的契约来单方面更正其财产的确切实际面积和形状。

鲁斯卡斯先生表示,如果后续扩建不是永久性的,并且不影响建筑物的总体区域或其他邻近区域,则还必须规定后续扩建的可能性。特性。 他说:“我们有任意允许设立凉亭、檐篷甚至内置烧烤设施的案例。”这种行为可以消除,这样公证行动就能更快完成,公民也不会遇到不便。

POMIDA 和公证人制定了一项提案,对一些“简单”案件进行立法以促进交易。

当然,这种情况也给工程师带来了很大的压力,他们必须解决出现的僵局,通常面临来自业主的压力,业主可能因交易取消而损失数十万欧元。 如果业主不承担任何责任,例如由于当地规划部门的疏忽而导致建筑规划许可文件丢失或毁坏,则挫败感会更大。

TEI 总裁乔治·斯塔西诺斯 (George Stasinos) 表示,城市规划部门记录的数字化进程将很快开始,该项目预计从今天起大约两年内完成。 当然,即使在这种情况下,也无法解决相关文件丢失或损坏的问题,因为它们根本不存在以进行数字化。

正如工程师所指出的,在这种情况下,应强制要求(例如以通知或部级决定的形式)从城市规划主管部门获取文件丢失证明。 法律上有这个规定,但很多部门在实践中并没有适用,导致问题增多。

公司对科林西亚房地产的销售、租赁、合法注册和支持“希腊住房投资”。



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