17/04/2024

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购买房产:买房而不是租房的最糟糕时机


为那些想要成为第一套房子所有者的人进入房地产市场,即谁是第一次购买它变得比以往任何时候都更加困难。 然而,紧俏的房地产市场对于业主来说也并不理想。

买房成本相对于租房成本处于至少 1996 年以来的最高水平。 根据世邦魏理仕的分析,新抵押贷款的平均每月付款比平均公寓租金高出 52%。 上一次这个数字看起来不够充分是在 2008 年房地产市场崩溃之前。 但《华尔街日报》指出,即便如此,2006 年第二季度这一比例仍达到了 33%。

理论上,购买和租赁的成本应该大致相同, 世邦魏理仕 (CBRE) 多户家庭研究主管马特·万斯 (Matt Vance) 说道。 虽然房东从房价上涨中受益,但他们也比租房者投入更多的钱用于房屋装修和装修等目的。

发生了什么变化

据《华尔街日报》报道,从 1996 年到 2003 年中期,平均购买和租赁成本大致相同, 但在全球金融危机之后,低利率和住房供应过剩意味着2010年代的情况就是这样。 购买比租赁平均便宜 12%。 当今的高房地产价值反映了债务成本的飙升: 30年期抵押贷款利率高达8%,封锁后的高房价推高了房屋所有权的价值。

目前,如果有人以 10% 的首付,为一套价值 43 万美元的房屋申请 30 年期抵押贷款,每月支付的费用约为 3,200 美元,这比他们在三年内购买同样的房屋要多支付 60%。 同期租金上涨 22%,尽管这一增长速度仍略快于美国整体通胀率。

《影子需求》

不断上涨的房价使得租房者很难缴纳 10% 的首付,更不用说承担不断上涨的抵押贷款成本了。 第一美国金融公司副首席经济学家 Odeta Koushi 告诉《华尔街日报》:“住房存在大量影子需求:许多首次购房者在观望,等待结算系统启动。”

价格暴跌将恢复市场平衡,但除非出现严重衰退,否则这种情况不太可能发生。 那些在低利率时期购房的人获得了廉价融资:在美国发行的抵押贷款中,大约 80% 的利率低于 5%。 这通过限制待售房屋的供应来激励房主留在原地。

从表面上看,这些业主似乎从当前形势中受益,但他们也面临成本。 他们无法轻易搬迁,而且鉴于抵押贷款利率上升,创纪录的价格导致的房价下跌可能不值得。

租赁市场供应有限
许多租房者买不起住房 房东通常可以提高租金。 然而,租赁住房的供应并不那么紧张,新建公寓的过剩导致租金下降。 租房者的需求也比大流行期间疲软,因为大多数计划搬家的人在过去两年已经这样做了。

美国抵押贷款金融公司房利美预计,2024年美国多户住宅空置率将达到6.25%,超过15年平均水平5.8%。

这将打击近年来向美国租赁房地产投入数十亿美元的机构投资者。 公寓租赁股也表现不佳。 自 2021 年初购房溢价回归以来,AvalonBay Communities 和 Equity Residential 的股价分别下跌 6% 和 18%,而标准普尔 500 指数上涨 8%。

《华尔街日报》的结论是,在陷入困境的美国住房市场中,即使是专门为自住业主设计的住房市场,也可能只有终身租房者才能得到他们想要的东西。



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